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創業大正8年 4代目稲葉高志の社長ブログ 住まいづくりは生き方づくり

社長ブログ 2014年

一戸建てリフォームの費用価格の注意点⑤

2014.11.11


一戸建てリフォームの費用価格の注意点⑤


一戸建てリフォームの費用価格を意識する上で、

誰もが気になるのが費用価格の部分です。

弊社ハイウィルでも創業8年より今日まで、

約100年にわたりリフォームという言葉がない時代より

一戸建てリフォームをやってきました。

その中で、数千・数万世帯の実績の中で、

すべてにお見積りをお出ししてきたわけですが、

(創業者の時代や2代目の初期はかかった費用を引き渡ししていた時代があったようですが。。。)

我々はかかる費用を見積もりし提出するわけですが、

お客様の視点から考えて、やはり見積書通りの金額で収まるのかどうなのか?

ここが最も気になるところだと思います。


中古の一戸建てを購入されるお客様の工事をすることが非常に多い弊社では、

物件の紹介から受ける場合もありますが、

毎回さまざまな相談を受けます。

その中でも一戸建てリフォーム費用価格を検討されるお客様には

大きく分けて2パターンのお客様に分かれます。


その2パターンとは、

ご予算いっぱいに中古物件に費用をかけてしまって、

リフォームを簡易で済ませるお客様のパターンと

中古戸建て物件にギリギリの予算を充てるのではなく

大規模な一戸建てリフォームを想定してリフォーム費用をある程度残されて

いるお客様がいらっしゃいます。


前者のお客様は水まわりをリフレッシュして内装をきれいにリフォーム

外壁をきれいに塗りなおして今の間取りをそのまま活かして

新たに住まわれるためのリフレッシュ的な工事になります。

不動産会社から販売前に中古一戸建てリフォームを依頼されますが

その場合もこのパターンが多いです。


後者のお客様は、現在の家族構成に合わせた大幅な間取り変更、

階段の位置を変えたり、窓を新しくし、外壁も本来塗装であった状態をサイディングに

変更したり、ベランダもあらしく形状を変えたりと。

本当は建て替えをしたいのですが、セットバックをすると希望の間取りにならないため、

そのままの建物面積を維持し、柱など躯体だけを残しあとは新築同様にされるお客様

もいらっしゃいます。

これらは、在来工法の木軸構造の中古戸建は自由度が高いため、

改築に発展するケースのタイプです。


この2パターンは改装と改築の区別になりますが、

弊社で扱う工事として圧倒的に多いのが、改築です。

改築を想定しているにもかかわらず、

都心のお客様が多いためか、

予算を中古物件にかなりかけてしまいどうしようかと

悩まれているお客様です。


ご要望が改築をせざるをえない状況のお客様です。


改装から改築へ変わる要因として、大きい要素としてあげられるのが、

階段の位置変更、玄関の位置の変更、間取り変更、

そしてサッシの取り換えなどが挙げられます。




ここでは階段の位置と勾配の変更についてお話できればと思います。

今回は築35年世田谷区で中古戸建を購入されたお客様で

改築をされた弊社の事例でお話をします。




今回のケースは地方より東京世田谷区の中古戸建を購入されたお客様が

引っ越し前に改築の相談から始まりました。

当初改装の相談かと考えておりましたが、お話をお聞きして改築であることがわかりました。

中古一戸建てを購入されたお客様が改装から改築へ変わるもっとも多いケースが

階段です。

築30年、それ以上の物件になりますと階段の勾配が非常にキツイ建物が多く

勾配をゆるくしたいというお悩みに直面します。


階段を変えるとどうなるか?


1階ののぼり口が変わる、2階へのあがり口が変わると、

当然間取りがかわってきます。廊下の位置も変わってきます。

全体的なゾーニングが変わってきます。


そうなると在来工法の木造住宅であれば、

ある程度自由度の高い間取り変更が

可能にはなりますが、

階段自体の設置が高いのではなく

全体に絡んできてしまうため全体的なコスト高になるということです。


当初より躯体残し(柱残し)での大改築を要望されている場合は

問題にはなりませんが、なんとなく階段の位置を変えようと考えるのは

予想以上に費用がかかりますので注意が必要になります。


中古戸建を探しているお客様は、郊外で新築の建売よりも立地条件の良い

中古のプライオリティが高いお客様が多いため、築年数の古い出物と呼ばれる

住宅を購入される方が多く、急こう配の階段を変更したり位置を変更するような

ケースが多いのが相談を受けていて多いです。


今回の世田谷区の物件では玄関の位置は変えませんでしたが、

階段の位置を変更しました。


既存図とリフォーム後の図面の階段の位置をご覧ください

■ 既存図面 ■

世田谷区 H様既存図面




■新規図面■


世田谷区H様邸 新規図面.png

階段の勾配が問題となっていたため

できる限り2階の間取りへ影響がでないよう留意してプランをご提案させていただきました。

CIMG0599.xnbak.jpg


解体をしていきます。

既存の状態ではトイレがありますので

ここを解体してトイレを移動する計画です。

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階段の解体後はハシゴで上り下りをして工事をしていくことになります。





今までは階段下にトイレがありかなり窮屈のため

階段下のスペースを工夫したプランとなっております。


新規図面をみるとわかりますが

トイレの壁の裏側がキッチンの背面のスペースになります。

お客様のご要望のカップボードを最優先にしていきますと

かなり厳しい状況でしたので

階段下の空間をギリギリまで利用し、食器棚が置けるように現場で

対応します


(打ち合わせ風景)

 現場打ち合わせ風景.JPG


さらにカップボードの奥行も計算し

ギリギリまでキッチン側の壁としそれ以外は裏のトイレ空間を

広げるように提案しました。

CIMG1454.JPG


 写真奥はパントリースペースを確保しました。

カップボードの奥行から逆算してトイレスペースを

できる限り広くしております。

トイレの奥のスペースが

_AWA0018.jpg


そして新しい階段です。

(完成写真)

 _AWA0039.jpg


このように一戸建てリフォームの費用価格を検討する際、

階段の勾配や位置を変更すると間取りへの影響が出ることが

お分かりいただけたのではないでしょうか?


弊社では有難いことに、このような一戸建てリフォーム工事が常に順番待ちで

6か月待っていただいたお客様もいらっしゃる、ご相談がもっとも殺到するリフォーム

なのですが、このように、中古の一戸建て全面リフォームの費用価格を考える際、

お客様が想像していた以上に費用がかかるものもございます。

購入される前に、その物件に対して、したい生活を考えた際に

どれくらいの費用がかかるかを検討してみることが

結果として満足のいくお住まいすることができるといえます。



以前の私のブログで、

価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど


につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

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スケルトンリフォーム一戸建ての耐震補強を考える 梁編

2014.11.08

スケルトンリフォーム一戸建ての耐震補強を考える 梁編


スケルトンリフォーム一戸建てする際に必ず考えなくてはいけない問題として、

前のブログで 

スケルトンリフォーム戸建ての補強と外壁屋根について

 の記事で土台や柱の補強についてお伝えしました

スケルトンリフォーム戸建ての制震の考え方

 では耐力壁の考え方を、 


スケルトンリフォーム戸建ての基礎編

の記事で布基礎からベタ基礎への補強方法をお伝えしました。


今回は

戸建てスケルトンリフォームの耐震補強を考える 梁編 として

在来軸組工法での間取り変更などで必ずと言って良いほど関連してくる

梁の架け替えについてです。

そもそも築30年以上の木造の建物を戸建てスケルトンリフォームされる場合

30年前の住まいと今の住まいでは暮らし方が全く違います。

その最たる空間がリビングダイニングキッチンでしょう。

30年以上前の建物ではリビングはリビング(居間)、ダイニングはダイニング(食事室)、

キッチンはキッチン(台所)といった具合ですべてが分離されていました。

これらの建物を戸建てスケルトンリフォームされることになるわけですから、

当然大空間のLDKにしたいと考えるのが皆さん共通するところです。

となると、

居間と食事室と台所をつなげる、もしくは既存の居室をLDKにする工事が必要

になるわけですが、木造のためそれぞれの部屋に柱が等間隔で配置されております。

この柱を全体の構造を見ながら抜けるところを抜いていくわけですが、

当然抜けない柱もあるわけです。

抜ける柱も抜いて終わりというわけではありません。


もっと構造上の変化が必要になるケースとしては、

最近、非常にケースとして多くなってきている例で、2世帯リフォームです。

弊社ハイウィルで施工するお施主さんで、これは近年急激に増えています。

親世帯がお住まいになっている住まいへ息子様、娘様世帯がお住まいになる、

もしくはお嫁さんの実家に2世帯で住むので2世帯のリフォームをしたいという

2世帯リフォームのケースです。

この場合の戸建てスケルトンリフォームでは、大幅な間取り変更になることが多く、

柱を抜かなければならないところなどがかなり発生します。

弊社では、大正8年の創業以来木造改築には特に力を入れてきましたので、

木造の構造を熟知する職人、現場監督が知恵を絞りお客様の理想の住まいづくりを

お手伝いしておりますが、柱を抜く場合、二階の柱を背負っているケースなどもあるため

梁で2階の柱を背負うように強度をみて提案をします。

飛ばすスパンによっては、木の梁ではなく、鉄梁を使用し補強することも非常に多いです。

鉄梁もただいれれば良いという訳ではなく、現況の状態により鉄梁の柱でしっかりフレームで

固定しなければならない状況もあります。

下記で設置例をお伝えします。


↓既存の状況です。リフォーム後リビングルームになるこの部屋は

どうしてもこの柱を抜きたいわけです。

CIMG0268.JPG




このように、尺梁を新規柱もしくは既存の柱に抱かせる形で梁をいれていきます。

この際金物の補強も必須になります。

CIMG4395.JPG


戸建てスケルトンリフォームでは、金物補強の仕方にも応用が要求されます。

梁の金物補強.JPG



以下、構造耐力上重要な耐力壁と緩衝する箇所や柱を抜くスパンが

広い場合の柱を抜くケース

ここでは2本の柱を抜くケースです。


CIMG0274.JPG


CIMG4435.JPG

奥に鉄柱を基礎に緊結して立てて、既存柱、新規木の柱で鉄梁を支えています。


既存梁に新たな尺梁を抱かせ大スパンの空間を作ります。

CIMG4450.JPG


仕上がると軸組工法ならではの自由度で補強を駆使し、あらたな空間を作ります。

_P4B0090.jpg

現況によりこのような鉄梁を支える鉄柱を立てるケースもございます。

戸建スケルトンリフォームは、

マンションスケルトンリフォームいわゆるマンションリノベーション工事

とは違います。弊社ではこの両方をやらせていただきますが、

私個人の経験値で双方数百件をやらせていただいて思うのは、

マンションスケルトンリフォーム(マンションリノベーション)は

決められた箱のなかで造作する工事工事ですので、築年数により

配管や空調の等の制約を受けながら行う工事となりますが、

戸建てスケルトンリフォーム(改築)は構造が密接に絡み

避けては通れないお題目となるため、現場に入る職人、特に大工は

熟練工を必要とします。

いわゆる内装畑の大工ではなく棟梁と呼ばれる大工です。

戸建てスケルトンリフォームでは、内装経験豊富な大工であっても

木軸構造を熟知した大工でなければ、今回お伝えした梁の架け替えや

正確な補強はできません。

ぜひともこれから改築、戸建てスケルトンリフォームをされる方は、

正確な知識とノウハウを持った工務店での施工をおすすめ致します。




以前の私のブログで、

価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど


につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

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スケルトンリフォーム一戸建ての耐震補強を考える基礎編

2014.11.06

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スケルトンリフォーム一戸建ての耐震補強を考える基礎編


スケルトンリフォーム一戸建てする際に必ず考えなくてはいけない問題として、

前のブログで 

スケルトンリフォーム一戸建ての補強と外壁屋根についての考え方 

 で土台や柱の補強についてお伝えし

スケルトンリフォーム一戸建てでの制震という考え方

 では耐力壁の考え方をお伝えしました。


今回のブログでは、スケルトンリフォーム一戸建てする際に、

布基礎をベタ基礎に変更し補強する工法についてです。

スケルトンリフォーム一戸建てをされるお客様におかれましては

結構な頻度でこの工事を行っています。

過去、大地震と共に建築に関する法律が改正されてきました。


良くいわれるのが、1981年(昭和56年)の改正から新耐震という一線を引かれ、

それ以前の建築された建物は阪神大震災でも大きな被害が報告され、
その後、阪神大震災後の教訓より数多くの改正がされてきました。

2011年3月11日におきた東日本大震災においては周知のとおりです。



ハイウィルでは数多くのスケルトンリフォーム一戸建て(柱残しの改築)をしてきましたが、

その建物のほとんどが新耐震以前に建てられた築30年以上の建物です。

具体的に基礎をどう判断し、どのような補強をしているのでしょうか?
基礎の補強工事について触れてみたいと思います。

まず現場調査にお伺いして診断させていただくわけですが、基礎について述べると

1:基礎の立上り部分のクラック(不同沈下が原因の場合が多い)
2:無筋(鉄筋が入っていない)の基礎コンクリート(ブロックの場合もあります)
3:建物の外周部のみ基礎がある。
4:基礎の立ち上がりが低く、土台が腐っている

 上記のようなケースが改正前の建物にかなり多かったという経験があります。

こうなってしまっている場合、建て替えしてしまった方が安くあがるケースもあります。


しかし新築したくないとおっしゃるお客様がおられます。理由はさまざまです。
純粋にこの家に住み続けたいというお客様もおられれば、

セットバックはしたくない、長屋で隣家と重なってしまっていて新築には出来ない。

などいろいろなお客様が
おられました。

上記のケースのような場合、耐震補強工事に欠かせない構造計算も正確に出来ない
ので構造計算が出来る状況にのせることが必須事項となるわけです。
 
まずは基礎部分のひび割れ部分の補修方法です。


コンクリート基礎のひび割れの対処方法として、軽微なヘアークラックの場合、
エポキシ樹脂を充填して強固に固める方法で施工します。
またある程度大きなひび割れで、構造上影響のありそうなものは、

エポキシ樹脂で固めた上にコンクリートを打ち増しします。


その際既存の基礎にはケミカルアンカーを打ち込み、しっかりと鉄筋で緊結することが重要です。

次に、無筋コンクリート基礎やブロック基礎の補強方法です。


上記のような基礎の場合、一体化されていないため水平方向の地震に非常に弱いといえます。

まず、基礎を一体化する補強が必要です。
無筋コンクリート基礎とブロック基礎の場合、

既存基礎に抱き合わせる形で外側に、コンクリート基礎を作ります。

その際既存の基礎にはケミカルアンカーを打ち込み、

しっかりと鉄筋で緊結し、新しい基礎と土台はアンカーでしっかり緊結することが必須です。

また弊社では、通常の簡易基礎であっても、費用はかかってしまいますが、

住まいで最も基礎となる重要箇所になるため、

ここは一番慎重に考えなくてはいけないところになりますので、

地震が来ても耐えられるベタ基礎を推奨しております。


 方法は、既存基礎にケミカルアンカーを200ミリピッチで千鳥状に打ち込み、

そのケミカルアンカーに新設する基礎の立上りの鉄筋を差し込んで、

新しく作るベタ基礎の鉄筋と一体化させて軟弱基礎を支える工法です。

ベースコンクリート(耐圧盤)を打設後、立上りコンクリートを打設します。
火打① 火打②


ここで、土台・大引きと言った床組部分を腐食腐朽しないよう極力乾燥した状態に保つために、
また蟻害を防ぐための防湿対策として防湿フィルムのを敷きこみます。

重ね幅は300mm以上、防湿フィルムの全面をコンクリートで押さえます


IMG_0528.JPG


コンクリートミキサー車よりコンクリートを流し込みます。

基礎補強.JPG


どんどん生コンを搬入していきます。

IMG_0533.JPG


50ミリ以上のコンクリートで全面を押さえます。

IMG_0538.JPG


このように既存の基礎の状況によって

補強に対する方法も変わってきます。

スケルトンリフォーム一戸建てをされたいお住まいの基礎の状況を

良く判断してリフォームをされることをおすすめします。


 また、

価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど


につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

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スケルトンリフォーム一戸建ての階段の考え方

2014.11.05

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スケルトンリフォーム一戸建ての階段の考え方


一戸建てのスケルトンリフォームをする際のメリットとして

既存住宅が在来工法の場合、階段の位置を変更することができるというメリット

があります。

階段といっても、階段の勾配が急階段のため勾配をゆるくしたいという要望や

間取りが大幅に変わるために階段の位置自体が変更になるケース

また一戸建てのスケルトンリフォームでありながらも間取りの変更がない

(プランとして動かしようがない階段や予算的に移動しないケースなど)

という場合があります。


前回から紹介してきました中野のK様邸を例にとれば、

こちらは一戸建てのスケルトンリフォームではありながら

現在の間取りを活かしつつリフォームしたこともあり

階段の位置を変えずにスケルトンリフォームした事例になりますので

紹介したいと思います。


そもそもスケルトンリフォームに踏み切ったきっかけが

構造の補強と断熱を重点的に工事し、この先何十年も安心して暮らせる住まい

という目的で行われました。

そのため断熱性能の高いサッシの入れ替えは行い、

階段の位置や勾配は変更しないプランです。


これから一戸建てのスケルトンリフォームをされる方には、

階段の位置変更がない場合、

2階の間取りが大幅に変更になるケースが少ないので

費用を抑えることが可能になりますので

このようなケースもあるという意味で見ていただければと思います。


階段ホールは既存を活かしてリフォーム

a-009.JPG


a-006.JPG


断熱性能の高いサッシに入れ替えがございますので

 窓廻りも補強+断熱工事をします。


40.JPG


階段ホール上部あるサッシまわりの窓台、まぐさの

補強が完了し断熱材を充填しています。

DSCN0135.JPG

階段ホール下部のサッシまわりも同様に。

DSCN0136.JPG


DSCN0137.JPG


階段のシャンデリアはそのまま再利用をさせて頂きました。

階段には新たにリフォーム用階段手摺を付けさせて頂きました。


窓はトステムの装飾窓ステンドグラスです。

裏が公園で採光を邪魔する建物が無いので、暖かい光がたっぷり入ります。


_AWA0031.jpg

CIMG1677.JPG




K.JPG


Q.JPG


C.JPG


このように一戸建てのスケルトンリフォームでも

階段の位置を変えずに(2階の大幅な間取り変更による費用増加を抑えるケース)

リフォームも可能です。

一戸建てのスケルトンリフォームをされる場合、

優先順位をどこにもってくるのか?

ここが重要だと考えます。



価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど


につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)



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スケルトンリフォーム一戸建てでの制震という考え方

2014.11.02

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スケルトンリフォーム一戸建てでの制震という考え方

 

前回のスケルトンリフォーム一戸建てでの補強と外壁屋根についての考え方

で補強についての特に築年数の経過した建物での土台と柱の腐食が進んでいる場合

スケルトンリフォーム一戸建てでの対処法を解説致しました。

 

今回は耐力壁についての説明を致します。

 

 

中野区 K様邸の今回のリフォームには制震ダンパーを仕様しております。

2011年3月11日におきた東日本大震災後、

40年以上経過するリフォーム後に住まわれるK様はお住まいの耐震性にとても不安を

抱かれていました。

リフォーム後に補強をしないまま、既存のお住まいで大地震が起こった際の耐力を調査する必要が

ございましたので、 診断を開始。

 診断の結果、「0.46」という数値がでてきました。

 この数字は、建築基準法で想定する大地震動での倒壊の可能性を点数化したものになっており、

 0.7未満は、倒壊する可能性が高いとされています。 

地震からお住まいを守るためには、主に『耐震』『免震』『制震』の3つの工法があります。


ここで簡単にこの『耐震』『免震』『制震』の違いを説明したいと思います。

みなさんが一番聞きなじみのある耐震です。

耐震とは、地震に耐えるために建物をより強固に固め、

地震に対して真っ向から立ち向かい、なんとか耐えようとする工法です。

ただし、固めることにより地震の揺れが増幅する欠点があり、

倒れはしなかったけれど、実は内部はガタガタになっていて、

次の地震がきたときには耐える力が残っていないというケースもあります。

従来型の 『耐震』はガチガチに固めて強度を稼ぐ方法ですが、

数字は補強の分だけ稼げますが、万が一半壊した際に、耐震の場合

次の地震の揺れで倒壊の歯止めが利かず完全な倒壊になる可能性もございます。


『免震』とは、

基礎と土台の間にエネルギー絶縁装置を設置して、

構造躯体に作用する地震エネルギーを伝えないようにする工法です。

地震対策として最も良いとされていますが、費用が非常に高く、

敷地や立地に制約があります。

新築等で条件と費用面をクリアできる場合ベストな選択肢となりえる工法です。


最後に『制震』です。

制震とは地震にブレーキをかける工法。

地震による建物の揺れをエネルギーとしてとらえ、

制振装置でそのエネルギーを吸収(正しくは熱エネルギーに変えるように)します。

「熱に変える」ということは、ブレーキと同じ発想で地震で揺れる建物にブレーキをかける工法。

ブレーキをかけることで、建物の揺れ、構造体の損傷も軽減できます。

免震に比べ経済的で間取りや敷地に制約がありません。

耐震のガチガチに固め地震に対抗する考え方ではなく、地震の揺れをブレーキで吸収する

考え方です。


よく自治体で耐震工事をした場合に助成金がもらえることが

ありますが、こちらもよく対応させていただいておりますが、

結果的に高い調査費用と高い耐震補強費用を合計すると助成分を引いても

100万円は超えてくることが多いので、弊社では建物の状況にもよりますが、

費用対効果の高い制震装置をお勧めすることがあります。


K様は、出来る限りコストを抑えたいというご要望をいただいていたので、

 耐震工事をした場合と同じ効果が得られる上で、

万が一倒壊の恐れがある場合に、

倒壊にブレーキを掛けることが可能な『制震工法』をご提案させていただきました。

オーバル社のITダンパーの写真です。
これを一つの壁に3つ設置します。


既存図面とリフォーム後のレイアウトを基に制震ダンパー診断書を提出させていただき

指示書に基づいて施工をしていきます。

K様のお住まいでは1階に4か所、2階に2か所のダンパー設置になりました。

中野区K様1階制震診断指示書.png

上記1階部分は構造上必要とされる箇所に4か所の設置指示がございます。

中野区K様2階制震診断指示書.png

上記2階部分は2か所の設置指示です。

こちらの指示に従い全箇所の設置をすすめていきます。

 

DSCN0117.JPG

外壁側からの制震ダンパー装置による補強工事。


室内部耐力壁部分への制震ダンパー装置による補強工事です。

 

DSCN0119.JPG

 

DSCN0120.JPG

指示書通りの場所にすべて制震ダンパー装置を設置していきます。

DSCN0121.JPG

 

DSCN0128.JPG

 

 

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K様ダンパー.JPG

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今回

スケルトンリフォーム一戸建てでの制震ダンパー設置を事例を通じて

ご紹介いたしましたが、このようなスケルトンリフォームをされない場合で

制震ダンパーだけを設置したいと要望されるお客様もいらっしゃいます。

一戸建てのスケルトンリフォームでもない限り本格的な耐震補強となると

解体費用などを含めかなり費用が掛かってきてしまいますが、

制震ダンパーは解体部分を最小限に抑えることができる

ことが費用を抑えている利点でもあります。

 

スケルトンリフォーム一戸建てをされない方で制震ダンパーを設置したい場合

以下の弊社ホームページで最小限の解体で制震ダンパーの設置手順を説明

していますので是非ご覧ください。

制震ダンパー設置の手順

 

 また、

価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど


につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)



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スケルトンリフォーム一戸建ての補強と外壁屋根についての考え方 

2014.10.31

スケルトンリフォーム一戸建てでの補強と外壁屋根についての考え方


戸建増改築なら
戸建てスケルトンリフォーム

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創業大正8年のハイウィルでは、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。

そのご依頼の一つが、一戸建てのスケルトンリフォームとよばれるものです。


ここでは、一戸建てのスケルトンリフォームを検討している皆さんに、

実例を通して、一般的に見落としがちな注意点をあげるとともに

工事が進行してわかる具体的なポイントをあげていきたいと思います。




価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど


につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その5)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その6)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その7)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その8)


スケルトンリフォーム一戸建て編では、

もっと踏み込んだ具体的なポイントをお伝えしていくつもりです。


ここでは、補強と外部工事についてお話をさせていただきたいと思います。

弊社の生の事例で解説していきます。


現場DATA

住所 中野区 K様

構造 木造2階建 軸組み工法

築年数 築43年

家族構成 ご夫婦+お母様

面積 1階 64.98㎡

     2階 49.5㎡

工事内容 一戸建てのスケルトンリフォーム(改築工事)

工事期間 3ヶ月


リフォーム前は築43年の外装は板張り

屋根は瓦葺きのお住まいです。


施工前02.jpg

1階左に有るシャッターは駐車スペースは、一戸建てのスケルトンリフォーム後は

居室スペースにして部屋にする計画です。


施工前1017.jpg


この頁でのポイントは、築30年以上の木造住宅で

メンテナンスが行き届いていない住宅、あるいは

長期間空き家になっていた一戸建てのスケルトンリフォーム(改築)

においてよくあるケースである土台や柱の腐食についてお話いたします。

補強は補強でも土台と柱にフォーカス

をしていきたいと思います。

施工前03-03.jpg

二階を背負わない下屋部分の浴室の土台を外部の板を外して

みた状態です。土台の腐食が進んでいるのがわかります。

こちらの建物は空き家状態のままだったので、

メンテナンスはほとんどされていない状態でした。



施工前04-04.jpg

よく見ると筋交いの接合部も腐食しているのがわかります。

施工前05-05.jpg

2階を背負ってはいませんが、角の柱も腐食していて

柱としての機能をはたしていない状態です。


施工中02.jpg

土台の差し替えを提案させていただき

柱は既存柱に添え木をして金物で緊結処置をいたしました。



施工中03.jpg


施工中04.jpg

筋交いと桁にも金物で緊結をします。

施工中05.jpg

2階を背負っている通し柱では上記のような方法はとれませんので

柱の一部差し替えを行います。


施工中07.jpg

隅柱で通し柱となっている部分は耐力壁としても

最も重要な壁になりますので、土台と柱の差し替えを行います。

このような工事は改装工事ではできませんので、

一戸建てのスケルトンリフォームでのみ全体的な構造部の手直し補強が

可能になります。

施工中08.jpg


こちらの一戸建ては築40年以上でそもそもの構造体力が全体的に

不足している点から構造診断をした結果、今回のケースでいうならば

外壁にサイディングを張る予定であり、下地として外部全面に構造用合板(ラーチ)を

張ることが決まっており倍率が稼げることから

ガチガチの耐震補強という提案ではなく構造上の弱点となる箇所に

制震装置を数か所設置し、制震ダンパーを設置する提案をさせていただきました。



施工中09.jpg


室内側より断熱材を充填しています。

施工中10.jpg

専用のビスで一つの壁に150箇所とめます。

施工中11.jpg


施工中12.jpg



施工中13.jpg


施工中14.jpg

ここでは写真を撮っていませんが、

この上に構造用合板が張られます。


屋根も瓦の下地である野地板の腐食が進んでおり、

あらたに野地板を張っていきます。

ここでのポイントは、合板を張るわけで、張り終わったあと

すぐにルーフィングを張ることです。

野地板を張り終えて雨に降られると乾燥させるのに時間がかかるからです。

また築40年超えの一戸建てのため、集成材があまり使われていなく

棟木や母屋が無垢材であったため濡れてしまうと反りが心配だからです。

この現場でもすぐにルーフィングの施工が行われました。

施工中16.jpg


施工中17.jpg

施工中18.jpg


施工中19.jpg

一戸建てのスケルトンリフォーム(改築)も表装のみを変更する改装リフォームも

仕上がりの見た目はあまりかわりません。

しかしながら、一番大切なのは、見た目もそうですが、住まいを守る

長年持たせて安心な住まいを作るということが一番大切になります。

現況の状態を確認し、ひどい状況にもかかわらず

表面だけを化粧してすべてを隠してしまうようなことだけは一番危険な工事

になってしまうということです。

時代がかわり価格優先の市場になっておりますが、

弊社ではこのような問題点が確認されているのにもかかわらず

予算のご都合から表装ですませるようなご要望も一般のお客様や中古一戸建てを

仲介する不動産会社より多くいただきますが

お断りをしています。

是非ともこちらのブログをご覧になった皆様には、そのような本末転倒な

リフォームだけはしていただきたくないと考えております。


ちなみにこちらの一戸建てのお住まいですが完成後のイメージは

施工前02.jpg


このような形で提案させていただきました。


施工後02.jpg



施工後03.jpg


外壁は総構造用合板の上にサイディングで仕上げています。

裏部分は縦にラインを入れてツートンにしポイント張り仕様でご提案。

雨樋も全て交換し、ベランダ部分は既製品を使わずに大工による造作になります。

表はお年寄りのお母様がお住まいの為、左官工事で緩いスロープを作りました。



価格や費用をどう捉えれば良いのか?

どのような業者に依頼すべきか?

改築と改装の違いなど


につきましては

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』という形で、

以下に選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えしておりますので

参照いただければと思います。

以下に一戸建てのスケルトンリフォームをする前に読んでいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んでみてください。


リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その1)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その2)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その3)

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻(その4)

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プロフィール

稲葉高志

生年月日:昭和51 年4 月5 日
血液・星座:A 型 おひつじ座
出身地:東京都板橋区
住まい:日暮里
【私が好きなこと】
趣味:読書・神社巡り・直会と称した食べ歩き
好きな言葉:忘己利他
好きなタレント:菅野 美穂
好きなスポーツ:スキー・サッカー
好きなチーム:インテル
好きな色:モスグリーン
好きな動物:犬(ラブラドール・パグ)

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