社長ブログ　【事例別】木造一戸建ての寮（社宅）のスケルトンリフォーム　品川区H様　解体〜引き渡しまで

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 （東京都品川区H様⑦竣工・お引渡し）

2015.08.28

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一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 （東京都品川区H様⑥外装左官仕上げ工事ジョリパッド）

2015.08.19

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 （東京都品川区H様⑤内装・外装工事）

2015.08.17

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一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 （東京都品川区H様④制震ダンパー）

2015.08.11

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様④制震ダンパー）

品川区H様所有の社宅（寮）スケルトンリフォーム（フルリフォーム）では、

H様より現場調査の時点で

建物が築年数が古く地震が心配なので

躯体残しのフルスケルトンにした際、制震ダンパーを設置して欲しい

とのご要望を頂いておりました。

制震ダンパーの補強計画の構造計算書が仕上がり

H様邸は　1階に４基　２階２基　制震ダンパーを

設置することが決まりました。

2階の２基中の１基の設置です。

図面上【33】-【25】の部分です。

２階の２基中のもう一箇所の制震ダンパーです。

図面上【9】-【13】の位置です。

図面上一階部分の４基中の一基です。

【37】-【38】

おなじく１階の

図面上【19】-【22】の設置例です。

１階の

図面上【16】-【18】の設置です。

１階、４基目最後の設置です。

図面上【3】-【4】です。

こちらで制震装置を壁内に設置が可能となりました。

このあとは内装工事へと移行していきます。

こちらの

「一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点」

の現場については、

既存の状態から完成まで以下の①から⑦までに内容が掲載しております。

よろしければご覧ください。

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

（東京都品川区H様①既存）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様②解体・基礎工事）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様③木工事）　

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 

（東京都品川区H様④制震ダンパー）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑤内装・外装工事）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑥外装左官仕上げ工事ジョリパッド）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑦竣工・お引渡し）

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一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 （東京都品川区H様③木工事）　

2015.08.08

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様③木工事）

解体が終わり、

品川区のH様の社員寮の、

一戸建て家のスケルトンフルリフォームは、

いよいよ木工事へと進行していきます。

解体の際にも書きましたが、こちらの寮、

材木を置くスペースが無いので、

材木を現場の中へ搬入しての作業となります。

一階部の構造材は痛みが激しい箇所が多く、

新築並に新規で入れ替える部分が多い現場となりました。

今回、品川区H様邸は寮なので、通常のユニットバスでは無く１階は

LIXIL　BQ-0817　のユニットタイプです。

BQ-0817という商品は、実はかなり業者泣かせの商品でして、

基本新築・ゼネコン物件用の商品でして、

キュービックタイプの完成した状態で、

搬入されてきます。

そのため、木工事開始と同時に、すぐに搬入をしておかないと、

壁や柱が邪魔してはいりません。

リフォームの際は、何につけても搬入経路はかなり重要となるのですが

キュービックタイプのBQ-0817は写真のようなそのままの形で搬入をされるため。

思いの外、納品に大変だった商品です。

大工も総出で手伝っての搬入となりました。

２階はシャワーユニットなので、納品はもう少し先になります。

あとは、養生をして傷がつかないように現場で保管します。

②の解体の記事でも書きましたが、

最も構造体の痛みの激しかった箇所は

もともとの寮で仕様をしていた既存シャワーブース（在来）が

あった場所となります。

幸いなことに、この構造体の上の2階部分がベランダだったため、

居室となっていないことで、２階の荷重負荷が通常の状態よりも

掛っていなかったため築年数はかなり古い建物にもかかわらず、

傾いたりしていることはありませんでした。

地盤の影響もありますが、

建物の形が長方形の層二階となっており出隅入隅が無く、

バランスがとれてるという点も幸いしていました。

ここを補強を兼ねて、新規で構造体を組み上げていきます。

一戸建て家のスケルトンフルリフォームではここが

最も大事なところになってきます。

赤で囲っている箇所が問題のシャワーブースが設置されていた箇所。

腐って中がスカスカだった柱・土台は、全て新規に入れ替えました。

必要箇所に筋交いをいれ、構造用合板で補強します。

既存１階は、長年の間に、何回もリフォームをしてしまっていて

構造の仕掛けが複雑になっていましたが、再度フルスケルトン状態で、

構造をスッキリ整えて、2階へと移動します。

２階は既存間仕切りとそこまで変動する箇所がないレイアウト

となります。

構造材が足りない箇所がやはりありますので、

これらを補い補強は加えていきます。

床・壁の下地が完成するタイミングで

フローリング材と居室ドアの枠が納品されるように段取ります。

断熱工事

床はスタイロホーム　壁・天井はアクリアです。

品川区H様の社宅（寮）のスケルトンリフォーム（フルリフォーム）では、

もう一つ重要なポイントがありました。

それは夜勤などがあるなかで、さまざな時間帯で生活をするため、

なるべく隣室の音が漏れない様にして欲しい。

という要望がございました。

ただ、予算が有るのでその中で工夫をして

頂きたいと予めご要望を頂いておりました。

遮音工事もさまざまなノウハウがありますが、

専門的な遮音工事を施工する予算はありません。

予め決められた予算内でどこまで遮音効果を高められるか

になります。

そこで、大工と打合せをして

・　各部屋の間仕切りを天井裏まで延ばして界壁を施工

・　各部屋間仕切りに断熱材を充填する。

・　各部屋間仕切りに断熱材を入れたら、ボードは２重貼りにする。

という施工法でいくことに決定させていただきました。

天井裏の音漏れを界壁を作ることで緩和する↓

遮音ボードや遮音シートなどを全面に貼る予算が他の工事でまわらない

状況（寮の為、設備機器が多くなるため住設費用に予算がかかる）であったため、

予算に対して、効果が高い方法となる断熱材とボード2重張り施工を

提案↓

大工がボードを貼りだしたら、木工事は終わりが見えてきます。

木工事は仕上こそ簡単でありますが、

やはり構造部分が一戸建てスケルトンリフォームでは、

最も重要な工事の主題になってきます。

ボードを張る前の作業、ボートという蓋をしてしまうと

見えない部分の仕掛けが最も重要になります。

構造材も新築ではないため、

プレカットで納品されることは、お神楽でもない限り

ありませんので、基本は手刻みによる木組みとなります。

そのため、大手で新築をしている専門の大工や、

マンションなどで内装を中心とする軽鉄、ボード施工を中心とした内装大工では

一戸建てスケルトンリフォームを請け負うことは難しいといえます。

継手と仕口を熟知した棟梁と呼ばれる大工。

差し金を使って階段を設計し作れる大工でないと難しい工事であることが

お分かりいただけると思います。

ハウスメーカーのリフォームも我々のような下請けがすべて請負

工事しております。

水周りのリフォームや外壁塗装などさまざまなリフォームはありますが、

構造に手を加える一戸建て家のスケルトンリフォーム（フルリフォーム）に

関しては、これらの経験が豊富な業者へ大切な住まいの相談を

されることをお勧めいたします。

こちらの

「一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点」

の現場については、

既存の状態から完成まで以下の①から⑦までに内容が掲載しております。

よろしければご覧ください。

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

（東京都品川区H様①既存）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様②解体・基礎工事）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様③木工事）　

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 

（東京都品川区H様④制震ダンパー）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑤内装・外装工事）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑥外装左官仕上げ工事ジョリパッド）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑦竣工・お引渡し）

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一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 （東京都品川区H様②解体・基礎工事）

2015.08.05

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

（東京都品川区H様②解体・基礎工事）

築60年経過した品川区H様の会社の寮の解体工事は

木舞い壁（木舞で作った下地を漆喰で仕上げた壁）

となっておりなので残材（産業廃棄物）が築30年程度

の建物よりかかってきます。

予算との兼ね合いから、

既存外壁とサッシは1部既存のままの寮の

スケルトンフルリフォーム工事です。

もちろん手壊しによる解体となります。

解体作業は、集中的に入り約７日間程の工程となりました。

都心部の密集地では当たり前の光景になりますが、

都心の改築で一番業者泣かせなのが、廃棄の際のトラック。

本来であれば、解体時に、廃棄物をまとめて4トントラックなどを

呼んで廃棄すれば効率が良いのですが、

このように密集地域では4トンが入ることができません。

2トントラックで何度もピストン輸送となります。

2トンが入らないような場所は2トンショートのトラックのケースも

あります。

あおりを立てて立米数を大目に（違反にならないように）運んでもらいます。

このように、小出しで

解体作業をしては、搬出、また解体をしては搬出といった形で、

何回か別けて産業廃棄物業者を依頼します。

基本プランは内部フルスケルトンになります。

何度か手を加えているため、この段階になると、

どのように前回下地を組んでいたのかなどが

判明してきます。

あらかた解体できた段階で、一階の天井、2階の床下地を

解体し、内部の躯体残し（フルスケルトン）の状態にします。

2階の床下地を解体し、骨組（フルスケルトン）の状態になりました。

解体時の最後の廃棄物を搬出します。

あとは建築していく際に発生する発生材の処分をする際に

また呼ぶことになります。

解体後は清掃をし、基礎工事（ここではベタ基礎）が着手出来る様に

準備を

同時に進めていきます。

ハイウィルではこの段階で、お客様へ現場にきていただき

再度、プラン通りに工事ができるのか？

こちらが予測していた以外の状態がないかなどを

一緒にチェックをしていただきます。

何度か手を加えながら維持されてきた築60年経過の木造の寮が

内部は躯体のみになりました。

構造に問題がないかをチェックしていきます。

野地板は痛んでいないか、雨漏りの跡があればどこから水が

流れているのかなどすべてがわかります。

何度か手を加えて間取り変更などをしている場合、

1階と2階の柱や梁のかけ方なども図面と違っている箇所があったり

します。このようなものがないかをチェックしていきます。

もちろん劣化の度合いもわかります。

今回解体をして一番、致命的に構造が痛んでいた所は

1階のシャワーブースがあった箇所です。

土台も柱も下地はスカスカになっており、ほぼ構造体としての

機能を果たしていない状況です。

これらは、当然木工事の段階でやり直しとなります。

かなり危ない状態であることがわかります。

シャワーブースの前も水周りであったことがわかります。

シャワーブースを設置した際に、下地をしっかりとやり直して

やるべきなのですが、そのままの状態でユニットを設置されてしまっているのが

わかります。

手壊しによる解体が完了し、

いよいよ基礎工事の工程に入っていきます。

鋤取りを終えたら基礎配筋です。

フォールアンカー工法により既存の布基礎にアンカーを緊結します。

コンクリートを打設し、周囲の布基礎と底面のコンクリートを緊結させ

荷重を面で対抗できるベタ基礎へと変更していきます。

この段階で、新たな土台が設置されるところへはベタと一体化できる

あらたな型枠で新しい布を作っていきます。

FLラインは既存の高さを守るため

基礎の厚み分、嵩が上がってきます。

ベタ基礎をすると

痛んでた土台がはっきりと解ります。

柱は浮いてしまっています。基礎から上の土台、柱の腐食部分は

次の工程の木工事で大工が全て組みなおす工程となります。

水周りの木部が一番怖いとよく聞かれると思いますが、

この写真を見れば一目瞭然ですね。

ユニットバスになって久しいですが、

在来浴室のメンテナンスをまめにしていないと脱衣所と浴室の間仕切りの

土台から腐っていきます。そこで放置していると柱へと腐食が進行していきます。

こちらの

「一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点」

の現場については、

既存の状態から完成まで以下の①から⑦までに内容が掲載しております。

よろしければご覧ください。

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

（東京都品川区H様①既存）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様②解体・基礎工事）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様③木工事）　

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点 

（東京都品川区H様④制震ダンパー）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑤内装・外装工事）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

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一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

 （東京都品川区H様⑦竣工・お引渡し）

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一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点（東京都品川区H様①既存）

2015.08.04

一戸建ての寮をスケルトンリフォームした際の費用と注意点（東京都品川区H様①既存）

今回は、弊社の木造改築専属の監督の協力業者でもある

防犯設備会社様からのご依頼。

東京都品川区の防犯設備会社さまの寮の改築です。

築60年の木造の建物で会社の寮（7世帯）の内部スケルトンリフォームです。

リフォームのきっかけは、ちょこちょこリフォームして

お金を掛けても、根本的な補強ができなかったり、

あまり変わり映えしないということで、

きちっと制震構造を含めて、スケルトンリフォームをしたいとのご依頼。

同じ建築業者でありますので、

ご予算を始めにお伝え頂いておりましたので、

H様にはスケルトンリフォームに関して

『ここだけは絶対はずせない優先順位』を

ヒヤリングさせて頂きまして、補強計画を含めた

見積・プランをご提案させて頂きました。

H様の今回に関しましてのリフォームの絶対条件は

・制震ダンパーを使用して構造をしっかり。

・建物の前面はキレイにしたいのでサッシ・玄関扉は交換

・1階の間取りがごちゃごちゃしてるのでスッキリしたい。

・各居室にミニキッチンと収納を新設したい

・1階2階にシャワーブースとトイレを1箇所ずつ

・外壁塗装工事

・出来れば隣の部屋の音を緩和する様にして貰いたい。

築60年経過しておることと何度か簡易のリフォームをされているため、

現地で採寸をし現状の間取りを押さえ、既存の状態での図面を

作成し、提案後の図面も合わせて、提出させていただきました。

このように、築年数が相当経過している建物での注意点として、

改装程度であれば、あらかたの骨組が予想できますが、

骨組を変えて改築されている場合、どのような仕掛けをして

組まれたのが予想しかできない状態となり、内部を解体してみて

初めて判明する欠陥などがあるケースがあります。

新築当時の図面があれば、既存の間取りをみて、

予想をすることはできますが、築60年以上もたつと、

改築も一階ではなく、数回にわたり施工されている場合も

あります。

このような場合、あくまで、提案として、ご要望をまとめた

プランを提出させていただくのですが、

解体後スケルトン状態（躯体の状態）にした際に、

そのプランがそのまま施工できるのか、できない部分がでてくるのか、

などが判明します。

■　既存図面　■

■　新規図面　■

■　既存写真　■

既存の寮の外観です。図面をみておわかりのように、

奥に長い建物となっています。

また寮とのことで、社員の方が生活される場所になりますが、

実需での住まいではありません。

会社の経費となるリフォームのため、予算もございます。

非常にやりやすいのは、相手もプロであることですが、

予算を明確に指定していただけるのは、施工する側にとっても

要点を押さえたメリハリをつけた施工ができます。

一番やりにくいのは、要望が統一されていない中で

相見積もりをする場合です。

数社に相見積もりを依頼した際に、要望が統一されていない場合

金額が変わってきてしまいますし、要望が統一されて

いた場合でも、どこまで工事を予測して積算しているかなど

で価格が大幅に変わってきてしまいます。

初期で予測しかかる予算をあらかじめ見積もりで見ておくと当然高くなります。

（現場調査の精度が高いほど初期の金額が高くなります）

現場調査の精度が低い営業マンや監督が積算すれば、

初期では拾っていなかった工事が、ふたを開けてみたら追加になっていく

ということになります。

このあたり、今回のケースではお客様が建築業者であったことから

ここまでやると、このくらいはかかってしまうからここはやらないで、

ここに費用を充てたいといった予算感と優先順位が明確であった

ため、打ち合わせの数は、一般のお客様よりもかなり少ない現場となりました。

H様の会社の寮は、前面は、見た目の問題でキレイにするのは最優先なので

サッシ（窓）　玄関扉は交換したい。前面を綺麗に見せる為に

一面だけキレイに塗装するか何か貼るかして欲しい。

という要望をいただいていました。

既存１階は何度もリフォームをしているので

間取りがデコボコしてしまっているので、今回スケルトンリフォームの際

構造を再度見直し、間取りも整理されたものにして有効的に空間を使いたい。

というご要望をいただきました。

長年、寮を維持していく中で、お風呂をいきなり新設したりと、

間取りに、かなり無理のあるリフォームをされていたのが

わかります。

２階は今と同じ部屋数を確保しながら、

新たにシャワーブースとトイレを設置したい。という要望をいただきました。

２階ベランダは既存を残して、２階に住む寮のスタッフの方用の

洗濯機置き場を新規で設置です。

築60年の為、壁は土壁となっています。

土壁になると解体の際の処分費用があがります。

通常のボードを解体以上に手間と残材量が

通常の１．５倍程度は掛ります。

こちらの

「一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点」

の現場については、

既存の状態から完成まで以下の①から⑦までに内容が掲載しております。

よろしければご覧ください。

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

（東京都品川区H様①既存）

一戸建て家の寮をスケルトンフルリフォームした際の費用と注意点

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