社長ブログ リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その７）

2018.02.20

リフォーム一戸建ての費用価格で損を

しない虎の巻（その７）

創業大正８年のハイウィルでは、年間

を通じ、常に順番待ちになっている工

事があります。

その最も多い工事のご依頼の一つが、

リフォーム一戸建ての全面工事です。

『リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻』では、一戸建て

リフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事を

どのように実現していくか？

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？に

ついてお話します。

『リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻（その６）』で、

木造リフォームならではの盲点とも

なる断熱のお話しをしました。

どうしても、目に見えるイメージで

きるところに興味が行きがちになっ

てしまいますが、

断熱を外してリフォームを考えるの

は、非常に危険だということを具体

的にお話させていただきました。

『リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻（その７）』では、

断熱よりは、東北大震災以降はかな

り心配されるお客様が多く、たくさ

んのアドバイスを実際にさせていた

だいております、一戸建てリフォー

ムの耐震補強についてお話させてい

ただきます。

過去、大地震と共に我が国では建築

に関する法律が改正されてきました。

良くいわれるのが、１９８１年（昭和

５６年）の改正から新耐震という一線

を引かれ、

それ以前の建築された建物は阪神大

震災でも大きな被害が報告されてい

ます。

その後、阪神大震災後の教訓より数多

くの改正がされ現在に至ってます。

また建築基準法以外にも色々な法律が

整備されてきているのが現状です。

今回発生した東北の震災でまた法律が

見直されることになるはずです。

ハイウィルでは数多くの改築（柱残し

の改築）をしてきましたが、その建物

のほとんどが新耐震以前に建てられた

築３０年以上の建物です。

具体的にどのような工事をしているの

でしょうか？

まず現場調査にお伺いして診断させて

いただくわけですが、

もっとも大事な基礎について述べると

１：基礎の立上り部分のクラック

(不同沈下が原因の場合が多い）

２：無筋（鉄筋が入っていない）の

基礎コンクリート

（ブロックの場合もあります）

３：建物の外周部のみ基礎がある。

４：基礎の立ち上がりが低く、土台が

腐っている

上記のようなケースが過去にかなり多

いのが実情です。

こうなってしまっている場合、建て替え

してしまった方が安くあがるケースもあ

ります。

しかし新築したくないとおっしゃるお客様

がおられます。理由はさまざまです。

純粋にこの家に住み続けたいというお客様

もおられれば、セットバックはしたくない、

長屋で隣家と重なってしまっていて新築に

は出来ない。などいろいろなお客様がおら

れました。

上記のケースのような場合、耐震補強工事

に欠かせない構造計算も正確に出来ないの

で構造計算が出来る状況にのせることが必

須事項となるわけです。

まずはひび割れ部分の補修方法です。

コンクリート基礎のひび割れの対処方法と

して、軽微なヘアークラックの場合、エポ

キシ樹脂を充填して強固に固める方法で施

工します。

またある程度大きなひび割れで、構造上影

響のありそうなものは、エポキシ樹脂で固

めた上にコンクリートを打ち増しします。

その際既存の基礎にはケミカルアンカーを

打ち込み、しっかりと鉄筋で緊結すること

が重要です。

次に、無筋コンクリート基礎やブロック基

礎の補強方法です。

上記のような基礎の場合、一体化されてい

ないため水平方向の地震に非常に弱いとい

えます。まず、基礎を一体化する補強が必

要です。

無筋コンクリート基礎とブロック基礎の場

合、既存基礎に抱き合わせる形で外側に、

コンクリート基礎を作ります。

その際既存の基礎にはケミカルアンカーを

打ち込み、しっかりと鉄筋で緊結し、新し

い基礎と土台はアンカーでしっかり緊結す

ることが必須です。

また弊社では、通常の簡易基礎であっても

地震が来ても耐えられるベタ基礎を標準仕

様としております。

方法は、既存基礎にケミカルアンカーを２０

０ミリピッチで千鳥状に打ち込み、

そのケミカルアンカーに新設する基礎の立上

りの鉄筋を差し込んで、新しく作るベタ基礎

の鉄筋と一体化させて軟弱基礎を支える工法

です。

ベースコンクリート（耐圧盤）を打設後、立

上りコンクリートを打設します。

また木造ならではの間取り変更に伴う柱の抜き

取りには、細心の注意を払わなければなりませ

ん。柱を抜く場合、飛ばすスパンによっては、

木の梁ではなく、鉄梁を使用し補強することも

非常に多いです。

↓はハイウィルでの施工現場

柱を2本抜くため、２間を越えてしまいます。

（ここは対面キッチンを入れる予定）

このような場合に、鉄梁補強をします。

現況により鉄梁を支える鉄柱を立てるケースも

ございます。このようなといっても難易度の高

い工事については、木造の知識と経験の豊富な

会社に相談をすることをお勧めします。

そもそも、これらの補強もすべて地震対策が根

底として耐震といわれるわけですが、考え方も

さまざまです。

耐震の考え方とは、耐震補強という言葉がある

ように、耐震は地震力を力と捉えて、建物を固

くすることで対抗するという考え方です。

住宅に入ってくる地震の力が大きくなってくる

と、耐震の固くするという考えだけでは損傷を

蓄積しながら対抗するようになります。

具体的にお話しすると、接合部分や筋交い合板

などが損傷してしまいます。

合板なら、止めてつけているクギ穴一つ一つが

ゆるんできますが、一度緩んだクグ穴はもとに

は戻りません。

緩んだクギ穴は力を発揮しないので、次々に別

の釘穴が緩むことになり、

このようにして損傷を蓄積してしまします。

もうおわかりですね。

従来型の耐震対策とされてきたガチガチに固め

てしまう補強は、必要箇所への補強は必須にな

りますが、これだけでは不十分であるというこ

とです。

現在では免震のように建物全体が地震力を吸収

してしまうものなどもありますが、リフォーム

で対応するには費用がかかりすぎます。

ハイウィルでは、リフォーム対策でさまざな補

強をお手伝いしてまいりましたが、木造の柔軟

性を活かした「制震」という考え方が、費用対

効果を考え今後主流になるのではないかと考え

ております。

「制震」とは、地震力を地震動エネルギーと捉

えた場合、エネルギーを吸収して減らすことを

考えるものです。

地震の際、建物が受ける地震動エネルギーを減

衰によって多く消費した場合には、被害を軽減

できるという考え方です。

躯体のエネルギーが最もかかる部位に、制震ダ

ンパーを設置する方法です。

耐震については各自治体、各市町村によって助

成の対象になるものもありますので、

現在お住まいの地域が対象になっているのかも

確認すると良いでしょう。

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その6）

2018.02.17

リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻（その6）

創業大正８年のハイウィルでは、年間

を通じ、常に順番待ちになっている工

事があります。

その最も多い工事のご依頼が、リフォ

ーム一戸建ての全面工事です。

『リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻』

一戸建てリフォーム

を検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事を

どのように実現していくか？

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？につ

いてお話します

『リフォーム一戸建ての費用価格で損

をしない虎の巻（その５）』

リフォーム一戸建ての業者選びについ

てお話ししました。

リフォーム一戸建て全面工事

は難易度が高い工事になるため、

改装のみであれば内装のみ得意とする

リフォーム会社に相談してもよいので

すが、間取りを変更するなど躯体にか

かわる工事をする場合、木造改築の経

験値が高い会社に相談することが良い

というおはなしをしました。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損を

しない虎の巻（その５）』

一戸建て全面リフォームをする際には、

必ず見ておきたい断熱についてのお話

リフォーム予定の住まいの現在の断熱

の状態を確認することが重要になりま

すが、どの部位になんの断熱材をどの

ような施工方法で施工されているかと

いうチェックを忘れずにしたいものです。

構造と同じで、蓋をしてしまうと見えな

くなってしまう部分である為、全体の工　

事をする以上、必ず見ておきたいポイン

トになります。

リフォームの目的に戻りますが、

そもそもそのリフォームが何のためにさ

れるのか？

ただのリフレッシュなのか？

今後３０年は維持していきたい。そのた

めのリフォームなのか？

フローリングの色や素材、住宅設備機器

の機能を決めるのはリフォームをする際

にそれも仕方のないことだと思います。

断熱材の重要性を理解しているリフォー

ム会社がどれだけいるのか。

業者側もあまり断熱の説明をする会社が

少ないことにも問題があるからなのです。

本来木造のリフォームをする際、避けて

は通れないのが断熱材選びとなります。

それは、日本の住宅の歴史は常に結露と

の戦いの歴史といっても過言ではないか

らです。

結露を防ぐ為に、どんな断熱材を使うの

か。そしてどのように施工するのか。

木造リフォームを終え、その後安心して

何十年とお住みいただく為に重要な選択

となります。

そこで今回は、断熱のおはなしを少し踏

み込んでお話ししたいと思います。

寿命の長い「いい家」のポイントは

「断熱」

です！結露の怖さ

住まいの寿命は断熱材にかかっている！

現在、日本の住宅の寿命は、平均２６年と

非常に短いです。木造（木）は、強度と耐

久性に優れた構造材ですが、水によって腐

ったり、強度をなくします。

水まわりが痛みやすいことは誰でもご存知

だと思います。

「目に見える水」だからわかりやすいです

よね。

しかし、住宅の寿命を短くした犯人は、

実は、「目に見えない水」であることを知る

人は、大手ハウスメーカーでも、工務店でも、

意外に少ないという事実があります。

それと「断熱」といったい何の関係が？

断熱と聞けば、その名の通り「熱を断つ」も

ので、「夏にも冬にも左右されず、室内の温

度を保つこと」と思っている人が大多数だと

思います。

それはプロであるハウスメーカー・工務店で

も同じだったんです。

その程度の認識しか持っていませんでした。

ですから、とにかく断熱材を入れれば、

「夏涼しく、冬暖かい」とか、

「省エネ住宅」だと思っている会社が非常に多

いのです。

確かに、温度調節は、断熱の大きな役割のひ

とつです。しかし大切なことを忘れてはいけま

せん。

人が生活する住宅内部には、大量の湿気が

継続的に発生します。

加えて日本の高温多湿な気候によって、間違

った断熱は内部結露（壁の中で汗をかく現象）

を引き起こすのです！

エアコンの室外機のホースから外に流れる大

量の水を見たことがありますか？

あれは、すべて<室内の空気に含まれていた

湿気ですから、「目に見えない水」がいかに多

いかわかると思います。

内断熱でも、厚い断熱材を使用すれば、室温

を保つことは可能です。

しかし、内部結露の危険性は依然として

減っていません。

例えば冬、湿気を含んだ室内の空気が、室内

側の壁に防湿処理が不十分な箇所があれば、

壁の中に入った水蒸気が冷やされて内部結露

起こす可能性があります。

夏は、高温多湿の外の空気が、エアコンで冷

やされた室内の冷たい空気と壁の中で出会

って結露を起こします

（逆転結露）

温度を保つことは、隙間が出来やすい内断熱

でも可能ですが、少しの隙間でも、空気が入り

込めば、結露は起こるのです。

結露が発生すれば、断熱材は、水分を含んで、

断熱材としての役割を果たさなくなり、直接接

する柱などの木材を腐らせたり、カビ、シロアリ

等の発生原因となります。

ベニヤなどは、湿気を大量に含むと、張り合わ

せた層がはがれ始め、板材としての機能を完

全に失います。

充填工法では　隙間の無い断熱・防湿層の

施工が完璧でない限り、結露の心配が離れま

せん。これは現場で施工する業者の知識や技

術力まかせとなり、品質にもバラツキが出るこ

とになります。

どんなに優れた構造・厳選素材を採用しても、

結露を起こす家では意味がなく、長持ちしま

せん。

壁内に充填する内断熱、外に張りつけて家

を包み込む外張り断熱、断熱材自体にもさ

まざまな種類があります。

どの種類にも特徴があり、施工方法も異な

ります。

既存の住まいの断熱状態がどのようになっ

ているのか？

良い断熱材はたくさんありますが、費用との

相談も当然ございます。

これらをじっくりアドバイスいただける業者へ、

一戸建てリフォームは相談するのが良いと思

います。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない

虎の巻（その７）へ（耐震補強編）

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その５）

2018.02.14

リフォーム一戸建ての費用価格で損を

しない虎の巻（その５）

創業大正８年のハイウィルでは、年間

を通じ、常に順番待ちになっている

工事があります。

その最も多い工事のご依頼が、

リフォーム一戸建ての全面工事です。

『リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻』では、一戸建て

リフォームを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事を

どのように実現していくか？

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

についてお話します。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損

をしない虎の巻（その４）』

リフォーム一戸建てのコストダウンに

ついてお話ししました。

リフォーム一戸建て全面工事に関して、

リフォーム総工費を見た時に、いかに

住宅設備機器や建材といわれるものが

その費用ウェイトの多くを占めている

かということでした。

高い施工品質を維持しつつどのように

コストダウンをすれば良いのかについて、

具体的な方法を解説しました。

今回の『リフォーム一戸建ての費用価格

で損をしない虎の巻（その５）』では

リフォーム一戸建て全面工事をどのよう

な業者に任せれば良いのか？

その判断基準についてお話させていた

だきます。

一戸建ての全面リフォームをメインに私

は工事現場を今現在も見ておりますが、

表装のみの工事とは考え方そのものが違

います。特に大事な資産である住まいの

心臓部に手を加えるような作業になりま

すので、担当する職人の選別には特に注

意いたします。で最も重要になるが実は

一戸建ての全面リフォームで最も重要に

なるが実は、完成後に見えない部分をど

う納めているかということなのです。

出来上がった仕上がりというものは、内

装職人の腕やその下地をこしらえる大工

の腕がしっかりとしていれば、新築同様

になります。

問題なのは、その下地のさらに内部。

構造にかかわる仕掛けをしっかりと対処

しているかということなのです。

改装のみであれば、あくまで住まいのリ

フレッシュ工事になりますので、構造ま

でさわるような工事にはなりません。

ところが、間取り変更などが含まれ、柱

を抜いたり、移動したりという工事にな

れば、１部分であっても改築になります。

構造計算をすることで、耐力計算をする

ことはできても、実際の納まりを職人一

人ひとりが理解していなければ、確実な

施工をしないまま、蓋をしてしまうこと

になってしまうのです。

一戸建ての全面リフォームの業者選びで

まず大切な事は、良い職人（木構造に強い）

がいる工務店になります。

皆さんのお住まいの地域に、知名度の高

い古くからある工務店があれば、

そこに相談してみるのも良いと思います。

リフォームと一括りにしても、実は得意

工事はさまざまで、看板はリフォームで

も得意分野がそれぞれ異なります。

内装業が専門の会社であれば、表装工事

の得意な会社になりますし、水道設備が

もとになったリフォム会社では、水周り

系の工事が得意な会社になります。

一戸建ての全面リフォームを相談する場

合は、中規模以上の改築の実績が豊富に

ある工務店であることが重要になります。

営業スタッフの対応でも経験豊富なの

かどうかはわかります。

中規模以上の戸建てリフォームになり

ますと、現場の構造がわかる人間が必

ず来ます。

大手であれば、通常の営業マンに加え、

施工管理者さらには建築士なども同行す

るのが一般的です。

（これらの人件費等コストは当然総工費

に組み込まれます）

工務店であれば、現場監督が営業も兼ね

るケースが大半でしょう。

私の会社もこのケースです。

リフォーム会社であれば営業マンが来ま

すが、この時に確かめていただきたいの

が、複数の提案ができるかどうか？

そして、その提案の理由がしっかりとし

ているかを確認することが大切です。

また、大切なのはメリットばかりではな

く、デメリットもしっかりと話してくれ

る営業マンかどうかを確かめてみてくだ

さい。

最もいけないパターンは希望を何でも聞

いてしまう営業マンです。

このような無知識の営業マンが契約をし

た現場でうまく納まるケースは稀です。

一戸建ての全面リフォームの業者選びの

ポイントです。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をし

ない虎の巻（その6）

以下に一戸建てリフォームをする前に読ん

でいただきたい内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方

は是非読んでみてください。

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その４）

2018.02.06

新築そっくりにリフォーム

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない

虎の巻（その４）

創業大正８年のハイウィルでは、年間を通じ、

常に順番待ちになっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼が、リフォーム一

戸建ての全面工事です。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない

虎の巻』では、一戸建てリフォームを検討して

いる皆さんに、ご予算の中で理想としている

工事をどのように実現していくか？

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？

についてお話します。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしな

い虎の巻（その３）』で、自分の想定している

一戸建てリフォームがどのような仕様になる

のか？

それは改装で収まる内容であるのか、それ

とも改築になってしまうのか。

築年数なども視野に、あと何年お住まいを維持

していくのかなど、それぞれの工事の費用がか

かる点なども踏まえてお話ししました。

やはり、理想の一戸建てリフォームの中でも、

優先順位を明確にしておくことが必要だという

お話しをしました。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない

虎の巻（その４）』では、いよいよ、リフォー

ム一戸建てのコストダウンについてお話します。

私自身、リフォーム一戸建て全面工事は、過去

に数え切れない程のお客様のお住まいを工事

させていただきました。

毎度、お客様にお見積り書を作成していて、

いつも思うことがあります。

それは、リフォーム一戸建て全面工事に関

して、リフォーム総工費を見た時に、いかに

住宅設備機器や建材といわれるものがその

費用ウェイトの多くを占めているかということ

です。

ケースによっては、商品代が工事費とほぼか

わらないケースもあります。

私の会社は、職人集団の専門業者として創業

している会社であったため、大手の元請け会社

の下請けとして使われる立場の経験もたくさん

してきました。

その為、職人の手間の下請け・孫請け価格と

いうものはよくわかっておりまので、工事での

品質を保つ以上、手間の費用は下げるにも限

界があることも同時にわかっています。

私の会社の場合、地元のお客様に助けられ、

大手に１００％依存する体質にはしてこなか

ったので、助かっておりますが、大手の下請

けとして１００％依存しているような下請け会

社は、本当にかわいそうだと思っていました。

大手も絶対の仕事量を出すかわりに、ありえ

ない単価で工事をさせるからです。

すべての会社がダメだということではありませ

んが、今現在も多くは、このような構図になっ

ているといって間違いありません。

住まいづくりにおいて、もっとも大事な施工を

担当する職人のモチベーションを下げて良

い結果になるわけがありません。

そのような請け方をすると坪や面積で単価

が決まっているので、職人は必要以上のこと

はしません。必要以上のことをしてあげたい

と思うのが人間です。

しかし、心では思っていても、そこに予算がな

いからです。このような状態で、良いづくりは

できるでしょうか？

本来、職人は、施主様の顔も知っていて、この

お客さんに喜んでもらいたい！という高いモチ

ベーションで、その技術で、魂を吹き込むもの

です。

私自身このような体験もあり、元請けとして工

事をするようになってからも高い技術者を使

い、その職人には、相応の手間を出すことを

ポリシーとしています。

一戸建ての全面リフォームになるとまさに、職

人の技術が問われます。

ここで職人を叩いてもお客様にとって良い結

果には１００％ならないということを知ってい

るからです。

長年の下請業者時代に、大手元請会社の見

積もりなどのリフォーム見積もりを見ていて思

っていたのが、ほとんどの会社が、我々の手

間賃にもかなりの利益が上乗せされていまし

たが、住宅設備機器や建材などにかなりの

利益を載せているという事実でした。

大手はかなり仕入力がありますので、実際の

商品の仕入れは一般の工務店やリフォーム

会社よりもかなり安いのが普通です。それだ

け安いなら、そのままお客様に還元すれば

いいのに。と思いますが、そうはいかないの

です。大手は大手で、かなりの人件費、莫大

な広告費、場合によっては大きな

ショールームなどの維持費で、相当な経費を

かけているのも事実だからです。

我々工務店のような利益率では、経営してい

けないのでしょう。当然、ここにたくさんの利

益を載せているのです。

当時は、元請けではなかったことと大手のよう

な仕入れ力がなかった事で、歯がゆい思いを

しながら

「もっと自社に仕入力があればなあ・・・」

「お値打ち価格の施工費で真のローコストリ

フォームが提案できるのに・・・」

と悔しい思いをしたものです。

お客様の視点からみると、高い技術者に住ま

いを施工してもらい、高い施工品質で提供さ

れ、なおかつ施工以外の商品とよばれる住宅

設備機器や建材を限りなく安く提供される事が

最もメリットがあることなのがおわかりいただ

けるはずです。

つまり、真のコストダウンとは、良質であり、

安価であるということなのです。不良質、

安価では、リフォームをする意味も無く

なってしまうのです。不良質にならないた

めに、技術が問われる部分、特に見えな

い箇所程しっかりと施工してもらう必要が

あります。

その為の一つの指標が、材料（商品）と工

事を分離して、見積もりを検討してみると

言うことです。

施工内容が統一されていれば、施工費に

ついては、極端に安すぎない会社高すぎな

い会社が安全です。

あとは、商品がどれだけ安く提供されている

のかというところです。商品は、基本的にどこ

で買っても同じもので、メーカーへの受注生産

品になりますから、新品で通常ルートの商品

であれば、粗悪品ということはありませんの

で、ここがどれだけ安く提供されているのか

を比較することが、リフォーム一戸建ての全

面工事において最大にコストダウンをする方

法になります。

何度も言いますが、ここで施工費が安すぎ

る会社は危険だということです。

このようなケースで契約をして、失敗してい

る方を何度も見てきているからです。安くて

もお住まいに影響のない商品のコストダウン

を最大化するということです。物には定価

が、必ずあります。その定価に対してどこま

で、安く提供されるのか。そこを見てください。

商品を安く出しインパクトを与えて、施工費

にその利益を乗せる会社もありますので、

施工費が高すぎるところも危険とお話しした

のは、そういう意味からです。

改装のケースであれば、商品がパッケージ

されていることも多いので、まずは、施工内

容がどのような仕様なのかを比較する際に

注意深くみていただくのが前提ではあります

が、最も差が出る住宅設備機器の使用を比

較することをお勧めします。

たいていのケースは廉価品になっているこ

とが多いので、どのレベルの商品が採用さ

れているのかを比較してみると良いでしょ

う。段の安さに目を奪われてしまうと、結局

のところ住むのに最低の仕様になっていて

すべてがオプションになって、加算されてい

くことにもなりかねないからです。

それぞれ、どこのメーカーの何と言う商品の

定価でどれくらいの仕様なのか？

ここまでは調べる必要があります。安価格！

格安価格！とあっても、その商品が定価５０

万のキッチンなのか、１００万のキッチンなの

かで価格が変わるからです。

どうしてもひとくくりのワンプライスで見て安

いと、お客様は引きこまれてしまいます。

本当に安いかどうかは、中身を良く精査す

ることが絶対に必要なのです。

改築のケースは、都度見積もりになるのが

、基本になると思いますが、ここでも基本的

には同じです。

改築の場合、さらに技術が必要な工事にな

りますので、施工内容を十分に確認し、見積

もりが提出される際も、どこ部位のどのような

工事なのかをしっかりと説明を受けて、頭に入

れておくことです。

数社に見積もりをとることをお勧めしますが、

その際に、施工内容を共通にすることも忘れ

てはいけないところです。ここがバラバラに

なってしまうと正確な比較が出来なくなってし

まいます。施工内容を統一させることが前提

となりますが、使用する建材・住宅設備機器

についても統一することが必要です。

リフォーム一戸建て全面工事のボリューム

になりますと、新築と仕上がりはかわらない

レベルの工事になります。

そのために、使用建材や使用したい商品は、

ショールームなどで実物を見て定価がどれく

らいの商品かもしっかりと確かめ、自分の納

得のいく、欲しい商品で見積もりを作ってもら

うことをお勧めします。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない

虎の巻（その5）へ

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その3）

2018.02.01

創業大正8年ハイウィルでは、年間を通じて常に順番待ちに

なっている工事があります。

その最も多い工事のご依頼が、

『　リフォーム一戸建ての全面工事　』

です。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻』は、

戸建てリフォーム検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのように実現してい

くか？価格費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？についてお話します。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻

（その２）』で、そもそもリフォームがなぜ必要なのか？

その動機について、大きくわけて４つの動機があること

をお話ししましたが

ここを家族会議で明確にしておきましょうという話しをし

ました。

その際に、したい生活を実現するためには、改装になる

のか？

それとも改築が必要になるのか？

というお話しをしました。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻

（その３）』では、リフォーム一戸建ての中の改装と改築

の違いについてお話しします。

まずはリフォーム一戸建ての改装についてです。

大手などさまざまな会社で、改装を主体とした商品を展

開していますが、ここでの工事内容はあくまで、表面的

な改装主体のものになります。

例えば、床はこの手の商品の場合、上から被せて上張

りする仕様がほとんどですし、も壁紙を張り替えたり、塗

り替えたりするだけという仕様になります。

水周りの位置やサイズも現在と同じ状態のまま入れ替え

る仕様がほとんどです。

玄関扉もリフォーム用の玄関扉に取り換えるくらいで、

サッシ等の入れ替え等は、基本的にはない場合がほと

んどです。

外壁も塗装壁の塗り替え、屋根も葺き替えではなく塗

装であることがほとんどでしょう。

あくまでも住まいをリフレッシュするという仕様ですね。

中古住宅を購入されて、リフォームをされる方が、多い

傾向です。

激安をうたったチラシなど、まるごとリフォームと呼ばれ

る大半はこの改装商品となります。

大切なのは、大手を含め各社でさまざまな商品がある

中で、改装商品は表面的な表装工事だという指標に価

格を精査してみることをお勧めします。

リフォーム一戸建ての改装商品の場合は、坪単価で表

示されていることがほとんどと思います（マンションの場

合は㎡数）

本来、改築であれば、価格を一律に表記することは不可

能ですので、逆に言うと例外的な工事を含まないケースと

いうことになります。

ここで大事なのが、例外を含まない工事になっているとい

うことです。

具体例を挙げると、

フローリング張り工事であれば、フローリングを張るだけ。

この工程だけであれば、面積で一律に単価を出すことが

出来ます。

フローリング材の面積とその面積を張る手間を計算すれ

ば良いからです。

下地が悪いからやり直してなど、そのお宅によって工程が

変わってしまうと価格は一律に出来ません。

このように、すべてをリフォームするのですが、容が改装と

改築では全く変わってきます。

中古戸建てを購入されるお客様で、そのまま使ってもいい

んだけど、住宅設備機器交換と内外装だけはリフレッシュ

したい。

そんなお客様が弊社では改装商品を採用される大半の

ケースになります。

もちろん、大前提となる耐震診断等は実施してのお話です。

つづいて、改築についてお話ししたいと思います。

改築の場合、在来工法のお住まいであれば、

基本的に、間取り変更も何もかもが自由に決められること

になります。

大手にも価格こそお客様には公開されませんが、

改築で有名な商品があります。

弊社も今まで、大手の下請け業者として、

このような改築をさせていただいておりましたので、

だいたいの価格はわかりますが、改築のため例外が多く、

結局のところ価格はお客様によって異なってきます。

予算に十分余裕がある方は、大手に依頼するのも良いか

もしれません。

柱を抜いて梁を掛けたり、補強を入れたりと木造の

リフォームとしては、易度はかなり高いため、マンション

リフォームなどを専門としている装大工といわれる職人さん

や新築現場しか経験のない大工では難しいというのが、

今まで数多くの現場を管理させていただき感じたことです。

解体も機械で壊すのではなく、

大事に構造を見ながら棟梁による手壊しになることがほと

んどなので、構造を熟知している棟梁でないと難しいとい

えます。

人気TV番組に出演している建築家の先生の改築現場な

ども、管理させていただいたことがありますが、

建築家が結局のところおさまりを聞くのは、現場の棟梁な

のです。

劇的ビフォーアフターに出演された有名建築家の

原田正史先生とのコラボリフォーム現場

（東京都豊島区目白）（内部スケルトンの改築現場です。）

そもそもなぜ、

リフォーム一戸建ての改築は費用がかかるのでしょうか？

その理由のひとつは解体工事に費用がかかるから。

これが大きな理由のひとつです。

新築にすることを想定していれば、解体は機械を入れて

一気に解体が可能です。

改築の場合はどうでしょう？

さきほどお話しした通り、既存の躯体を残しながら、

リフォーム後の間取りを意識しながら解体を進めなくては

なりません。

当然、機械で解体することは出来ませんので、すべて職人

による手壊し業となります。

抜いて大丈夫な柱、抜けない柱は、既存住宅の履歴状況

が100％わかっていなければ、壊してみないと１００％はわ

かりません。壊しながら、判断してく形となります。

また、手壊しではありますが、

解体職人にすべて解体してもらうというわけにもいかない

理由があります。

改築にもなると既存の図面をいただくことがほとんどですが、

この図面を１００％信用できるかという問題があります。

築３０年以上にもなると建築基準法も今より緩かったせいも

ありますが、図面通りに柱が入っていなかったりというケース

が頻繁に出てきます。

（信じられないかもしれませんが事実です。）

当初入っているはずの柱がないため、リフォーム後の間取り

で抜く予定であった柱が急きょ抜けなくなる。そんなことも実

際の現場では起こるからです。

そのために、解体はその現場の木工事を担当する棟梁に

担当させ、柱の間取りを考えながら解体していくという作業

になるのです。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない為に、まずは、

したい生活を実現するためには、どこまで解体する必要が

あるのかです。

どこまで解体するかで費用が大幅に変わってくるからです。

最も大掛かりなケース(かなり頻度で多いのですが）柱や梁

など躯体残しにして、すべてやり直すというスケルトン

リフォームです。

この工事は、解体の手間と処分費がかさむ関係で、

新築の費用とほぼかわらない程度の価格になることも

あります。

このようなリフォーム一戸建てを検討される方は、

新築に出来ない理由がある方がほとんどです。

弊社ハイウィルにおいては、ほとんどのお客様が首都圏

のため、家をすべて解体して、新築を建ててしまうとセット

バックの問題で、現在よりも建築面積が狭くなってしまうた

め、希望の間取りが実現できない。

かえって不便になってしまう。

というような問題を抱えておられるお客様が非常に多いの

も実情です。

私自身、築６０年以上の敷地めいっぱいに建てられた木造

古家を改築して住んでいます。

（都心に行けばいくほど敷地に対してめいいっぱい建ててい

るからです。）

都心の狭小住宅の場合、新築になるとセットバックや隣地と

の離隔の問題で、ただでさえ、狭小なのに、輪をかけて狭く

なってしまうため、本来は２階建のお住まいなのが、３階建

で提案しなければならなくなってしまう

場合などが非常に多いのです。テレビなどで放映される

ケースは、このパターンでリフォームする場合が多いです。

部屋うちの間取りをすべて変更する場合は、改装ではなく

内部をスケルトン状態にすることをお勧めします。

その際に注意したいのが、

リフォーム一戸建ての費用価格を考える際に、

どこまで解体するかで費用が変わりますが、改築は改築

でも費用面で大きな違いが出てくるのが、内部だけのスケ

ルトンなのか、それとも、外部までもスケルトンにするのか

というところです。

（弊社ハイウィル施工の内部スケルトン改築現場です。）

代々木戸建てスケルトンリフォーム３

（弊社ハイウィル施工の内部と外部のスケルトンのケースです。

サッシの位置がすべて変わり、外部のモルタルをすべて

解体しました。）

（弊社ハイウィルでの内外スケルトン現場：平屋）

スケルトン状態

柱残しのリフォームはこのような状態になります。

屋根も棟はそのままで下地からリフォームします。

既存の柱が築４０年ということもあり、反っている為、何本かは

新規で入れなおす箇所もありました。その他は手直しをし補強

を加えます。

もちろん土台は差し替え済みです！

外部の壁を落とす作業とその残材を処理する費用が、一気に

増えてしまうからです。

間取りが大幅に変わりサッシ（窓）の位置が相当数変わってし

まう場合は、外部の解体も検討されることをお勧めします。

改装の場合も、サッシを入れ替えるプランは恐らくどの商品に

も含まれていないはずなので、このケースの場合、基本的に

壁を解体しなくてはなりませんので、

費用が高くなります。

（インナーサッシやリフォーム用のサッシを入れる

場合は別です。）

この場合もサッシを入れ替えるだけで、サッシ周囲の外壁を

解体するだけなのか、その他の壁も解体するかで費用が変

わってきます。

どのような間取りと仕様でリフォーム一戸建てを想定してい

るのか。

それはどれいくらいの優先順位なのか？

このようなしっかりとしたイメージを持って、

リフォーム一戸建ての費用価格を検証することをお勧めします。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その４）

以下に一戸建てリフォームをする前に読んでいただきたい

内容をまとめております。

木造リフォーム・改築を予定されている方は是非読んで

みてください。

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その２）

2018.01.31

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その２）

創業大正８年のハイウィルでは、

年間を通じ、常に順番待ちになって

いる工事があります。

その最も多い工事のご依頼の一つが、

リフォーム一戸建ての全面工事です。

『リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻』では、一戸建て

リフォームを検討している皆さんに、

リフォームご予算の中で理想としている

工事をどのように実現していくか？

リフォーム価格費用をどう捉えれば良い

のか？

どのような業者に依頼すべきか？

についてお話します。

『リフォーム一戸建ての費用価格で

損をしない虎の巻（その１）』で、

金額も大きく、大切なお住まいの中身

に触れる大きな工事のため、

大前提として建設業の免許を持ってい

る業者に相談をしましょう。

という話しをしました。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損

をしない虎の巻（その２）』では、

損をしない為の考え方の根底になる

リフォームの動機についてお話しします。

私が日々リフォーム工事を担当していて、

お客様がリフォームをするきっかけとは

何だろうか？

と考えると大きく４つの動機が挙げられ

ます。

それは、

■　老朽化による対応

■　建物を維持するためのメンテナンス

■　ライフスタイルの変化に伴う改修

■　機能性向上のためのリフォーム

この４つにほぼ集約されるのではないで

しょうか。

リフォーム一戸建て全面工事

を検討されるお客様の大半のお客様が、

ライフスタイルの変化に伴う間取り変更

を含めたリフォーム一戸建て全面工事と

いうケースです。

ライフサイクルの変化といっても様々で

すが、お子様が独立されて、夫婦２人に

なったので、間取り変更も含めた一戸建

てリフォームがしたい。というケースや、

その逆で、親世帯と子世帯の２世帯

リフォームを希望されておられて、

現在のお住まいを２世帯仕様で一戸建て

リフォームを検討される方も非常に多いです。

最近増えてきたケースでは、中古戸建てを

購入され、その入居に伴い一戸建てリフォーム

を検討されるケースなどもあります。

上記のケースの場合、不動産業者さんが物件を

購入されて業者様よりリフォーム一戸建て全面

工事をご依頼いただくケースもあります。

中には、再建築不可＜建て替えができない＞の

物件でのリフォーム一戸建て全面工事のご相談

をいただくこともあります。

現在、『中古戸建て＆リフォーム』というもの

が流行っています。

中古戸建て住宅を安く購入して、きれいに

リフォームして住むという方法で、確かに、

土地を購入して、注文住宅を建築するよりも

経済的ですし、場所も建売を買うより立地が

良かったりします。

このような形で、「中古住宅を購入する（し

た）ので、現場を見に来て欲しい」

という相談も非常に多く受けます。

最近、非常のこのケースも増えていますので、

もし中古戸建てを購入してリフォーム一戸建

て全面工事される予定の場合は、しっかりと

技術者に見ていただくことをお勧めします。

見た目がきれいであっても構造上に問題が

あったり、リフォームで理想とする間取り

への変更が不可能であるケースや出来ても

費用がかなりかかってしまうことなどもた

くさんあるからです。リフォーム一戸建て

全面工事を検討段階のみなさんが、最も関

心が高いのは、自分の要望を叶えるために

はどれくらいの価格・費用がかかるのかと

いうことです。

ネットサーフィンをしていると実にさまざ

まな情報が書いてあって混乱してしまいま

すが、リフォーム一戸建て全面工事の費用

と価格検証する前に、一番大切なのは、した

い生活を明確にしておくということです。

当たり前のことなのですが、ここを強く

持っているかどうかで、工事の内容が大幅

に変わってきますので、

基本になりますが、家族会議を開き明確に

しておきたいところです。リフォーム一戸

建て全面工事を検討する際の価格費用につ

いて注意をしなければいけないのは、工事

の方向性です。

自分のしたい要望がどのような工事の方向

性になるのかを理解するということです。

工事の方向性は、大きく分けて２つです。

詳細に分けてしまうとものすごく細かく

なってしまいますのでここでは、さまざま

な情報が溢れている中で、どのような指標

をもったら良いのか。

その指標は大きく分けて２つになります。

それは、あなたのしたい生活を叶えるため

に必要な工事が、改装なのか？

それとも改築なのか？

ということです。

リフォーム一戸建ての費用価格を検証

する際に、この２つの指標をもって調

査するのと持たないで調査するのでは、

まったく費用が変わってきてしまいま

すので、ここは押さえて欲しいと思い

ます。

■表面の改装を主体としたリフォーム

なのか

■大幅な間取り変更を伴う柱を抜く

ような改築工事になるのかということ

です。

改装に若干の改築が必要なケースなど

もありますが、視点として２つに分け

て考えると良いと思います。

リフォーム一戸建ての費用価格で損を

しない虎の巻（その３）へ

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リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない虎の巻（その１）

2018.01.29

一戸建てリフォーム

『戸建まるっと！リフォーム』

戸建増改築なら

新築そっくりにリフォーム

創業大正８年のハイウィルでは、年間を通じ、

常に順番待ちになっている工事があります。

そのご依頼の一つが、リフォームの一戸建

て全面工事ここでは、リフォームの一戸建

てを検討している皆さんに、

ご予算の中で理想としている工事をどのよ

うに実現していくか？

価格や費用をどう捉えれば良いのか？

どのような業者に依頼すべきか？について

お話ししたいと思います。

お伝えしなければいけないことが沢山

ありますので、

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をし

ない虎の巻』という形で、

（其の一）から（其の八）までに分けて重

要な考え方をお伝え出来ればと思います。

全面リフォームの一戸建ては、

金額的にも非常に大きな買い物になり

ます。

また、大切なお住まいの全体を触る工事に

なりますので、任せて安心できる業者を探

さなければなりません。

そのための選択の基準や損をしない為の正

しい指標をお伝えできればと思います。

『リフォーム一戸建ての費用価格で損をし

ない虎の巻（其の一）』では、リフォーム

という市場が誕生するまでの変遷と業者の

タイプについてお話しします。

どのような業者に相談すれば良いのか？

その判断基準の一つとして考えてみて欲し

いと思います。

（弊社ハイウィルで施工した築３０年の渋

谷区元代々木の改築現場です）

弊社ハイウィルは長い歴史の中で、木造住

宅に関しては、たくさんの経験をいただき

ました。

私で４代目になりますが、先代、先々代の

お客様からのリピートでのご依頼がほとん

どで、最近では、先々代でお世話になった

お客様の息子様世帯の改築、

そのまた息子様世帯、娘様世帯という形で、

非常に長いお付き合いをさせて

いただいております。

（弊社ハイウィルの沿革はこちらです。）

昔はインターネットもありませんでしたの

で、地元のお客様の改築を中心に、既存の

大切なお客様とそのお客様からの紹介され

たお客様がほとんどという状況で施工させ

ていただいておりましたが、１０年程度前

から、インターネットの影響もあって、

さまざまなエリアからのお問い合わせ、ご

用命をいただくようになりました。

大正８年から現在まで、この建築業界に身

を置いて地元密着でやってきましたが、

この業界も時代の変遷を受けて、さまざま

な形へと変化していきました。

弊社は瓦専門業者として創業し、戦後は焼

け野原になった町に住宅着工ラッシュ

となり、寝てもさめても瓦屋根を葺いてい

たそうです。

このころはリフォームなんていう言葉もあ

りませんでした。

『営繕』『増改築』と呼ばれていた時代で

す。

この頃は住宅着工ラッシュですから、

リフォームの需要というよりは、

新築全盛期の時代でした。

そんな中で、リフォームがひとつの産業と

して注目をされるようになったのは、

１９４７年のオイルショック以降の新築

着工数が激減した時期です。

本格的にリフォームの需要が大きくなり

増改築専門会社というカテゴリが誕生し

たのが、１９７０年半ばだといいます。

　丁度、団塊ジュニア世代の私が生まれ

た頃ですね。

この頃は工務店の下請のだった専門業者

達が元請会社として、

このリフォームというカテゴリを先陣を

切り開拓していったのが始まりです。

私の会社も大正８年の瓦専門業者から建

築会社へ生まれ変わったのがこの時です。

１９８０年代にはいるとさらに

リフォーム市場が拡大し、大手住宅

メーカーがこの市場規模を狙い参入

が始まります。

以降、さまざまな異業種からの参入

ラッシュが続きます。

リフォームという言葉が本格的に使われ

始めるのもこの頃です。

市場が大きくなるにつれお客様のニーズ

も多様化していきます。

増築・改築・改装・修理・修繕といった

さまざまなカテゴリが定着していきまし

た。

需要層の拡大、ニーズが多様化すること

で、供給者側も多種多様な会社が誕生し

ていくことになります。良い面もたくさ

んありますが、

この状態がこの業界を複雑にし、わかり

にくくしている要因にもなっているのも

事実です。

リフォームの一戸建て工事を検討する際

の大前提として、

この複雑な多種多様な業者の中から、

皆さんの予算の中で、価格費用を見極め

なければなりません。

そのために見極める際の正しい判断基準

を持っていただきたいと思います。

一戸建てリフォームの全面工事を検討さ

れる方のほとんどは、既に築年数が古い

方が大半です。

つまり、トイレ交換や外壁塗装といった

局所的な工事ではないということです。

この先、お住まいを長く使っていくため

に木造ならではの構造のチェックなども

必須となる重要な点検項目になります。

（ハイウィルでの築６０年の木造

改築現場です。）

（完成後）

リフォームが終わってしまうと、見た目

は一新されますが、最も大事なのは、見え

ない部分をどう納めているのかということ

だからです。

ここで、表装だけをみてしまうと後々後悔

してしまうリフォームになってしまった。

そんなリフォームだけはしていただきたく

ないというのが、過去さまざま案件を見て

きた私の率直な思いです。

大きな大切な買い物になりますので、正しい

捉え方が必要になります。

そもそもこの業界にはどのような会社が存在

するのでしょうか？

■大手ハウスメーカー系リフォーム会社

■工務店

■リフォーム専門会社

■専門工事会社

■訪問販売業者

■設計事務所

■ホームセンター・大手家電量販店・

　チェーンストア

■ガス会社系リフォーム会社

■住宅設備メーカー系リフォーム会社

これだけの数にのぼります。

この中でリフォーム一戸建て工事を検討

する際、どこにすればいいのか？

それぞれの特色や具体的な絞り方につい

ては、『リフォーム一戸建ての費用価格

で損をしない虎の巻⑤』

にてお話ししますが、

ここではそれ以前のお話として、

リフォーム一戸建ての全面工事を依頼し

てはいけない会社を挙げたいと思います。

それは、

どんな会社であっても

建設業の免許をもっていない会社には

相談しない！

ということです。

これはこの業界の抜け穴となっている

部分で、これだけの業者が増えている

のも業界に参入するのに参入障壁が低い

という理由があるからです。

建設業法では、リフォーム工事は新築と

違い建設業法の規制の対象にならない

「軽微な建設工事」に該当することが多

いため、免許不要でも出来てしまう

のです。

軽微な建設工事というのは、建築一式で

１５００万未満または延床面積１５０㎡

未満の木造住宅工事、および建築一式工

事以外の建設工事で５００万円未満のも

のです。

つまり、これを超えなければ無免許でも

リフォーム業を営むことができるという

ことです。

実際、住宅リフォーム会社は、この建設

業免許がない会社が多く、営業のみを優

先し、大事な施工はすべて丸投げという

ところも少なくないのです。

これらの背景が原因となって、数年前の

悪徳リフォーム騒動があったのは、記憶

に新しいところです。

あなたはこれから大切な住まいの全面

リフォームを任せるのに、免許を持って

いない会社に依頼するのは安心ですか？

（　弊社ハイウィルでの

築６０年の古家改築現場です）

（外部の完成写真です）

業者を絞る大前提の指標として、まずはここを

チェックしてください。

リフォーム一戸建ての費用価格で損をしない

虎の巻（その２）

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